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平成29年度税制改正(広大地改正)についてお知らせ

資産税評価企画官情報 第5号(平成29年10月3日)が国税庁より発表になりました.

◆国税庁は「広大地評価」を廃止し、「地積規模の大きな宅地の評価」を新設しました。その適用要件を明確化し、その情報が平成29年10月3日に発表されました。その内容については、全てを掲載できませんので、国税庁のホームページにアクセスして情報入手していただければ幸いです。

※詳しくは「地積規模の大きな宅地の評価(PDF)」をクリック

 

小林穂積 セミナー

広大地判定ナビは、税理士・会計事務所様のための広大地評価支援サイトです。このサイトをご覧いただくことで、広大地についての様々な情報を知ることができます。サイトを運営するアプレイザル総研は、これまで数多くの広大地判定の事例に携わり、提出した意見書の大半が広大地として認められている広大地の評価に強い不動産鑑定事務所です。広大地に関するセミナー・無料相談会を随時実施しております。お悩み・疑問などありましたらお気軽にご相談ください。

広大地とは

「その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地(道路等)の負担が必要と認められるもの」をいいます。

そのため、広大地が適用された場合、土地の評価額が最大65%も評価減される場合があります。

とても専門的な説明で分かりづらいですが、一言でいえば、例えば大都市圏等において原則500㎡以上の土地を第三者がその土地を購入して戸建住宅用の土地として使うのが一般的な場合に、その土地を住宅地に区割りして道路等を設けることが一般的と考えられる土地を言います。

即ち、評価する土地に路線状開発(旗竿地)による戸建住宅分譲をすること等よりも開発道路を設けることが一般的である右下のような土地を広大地といいます。(右下図)

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広大地の留意事項

●広大地に該当するもの、しないもの

評価通達における広大地は、①戸建住宅分譲用地として開発され、道路等の潰れ地が生じる土地を前提としていること、また、②「対象地がその存する地域の標準的な画地との比較において広大地であると判定される画地であっても、一体利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的と認められる場合には、地積過大による減価を行う必要がない。」(「土地価格比準表の取扱いについて」、国土交通省)とされていることなどから、その宅地を中高層の集合住宅等の敷地として使用するのが最有効使用である場合、いわゆるマンション適地等については、広大地には該当しない旨を通達の中で明らかにしています。

なお、「広大地に該当するもの、しないもの」の条件を例示的に示すと、おおむね以下の通りです。

●広大地に該当する条例の例示

①普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもの(ただし、下記の「広大地に該当しない条件の例示」に該当するものを除く。)

※注)広大地の評価は、開発行為を行うとした場合の公共公益的施設用地の負担を前提としており、広大地に該当するか否かの判断に当たっては、基本的に開発許可を要する面積基準を指標とすることが適当である。ただし、一部の都市においては、主要駅周辺の市街地についても市街化区域と市街化調整区域の区域区分(いわゆる「線引き」)が行われていないところがある。線引きが行われていない地域の開発許可を要する面積基準は3,000㎡であることから、原則として、当該地域では評価対象となる土地の面積が3,000㎡以上でなければ、開発行為を行う場合に公共公益的施設用地の負担が生ずる場合であっても、広大地に該当しないこととなる。

現行の都市計画制度において、線引きを行うかどうかは、首都圏の既成市街地等を除き、都道府県の選択に委ねることとされている。また、線引きが行われていない地域であっても、「用途地域が定められている地域においてはその目標とする市街地像の現実のために必要な都市施設をさだめるべきである」(平成20年12月「第6版都市計画運用指針」)とされている。つまり、線引きが行われていない地域のうち用途地域が定められている地域については、その用途地域の目指す環境実現のために市街化が進められていくものと考えられる。このことから、開発許可を要する面積基準は異なるものの、実態は市街化区域と区別する必要はないものと考えられ、広大地の判定に当たっては、当該地域を市街化区域と同等に取り扱うことが相当と考えられる。
なお、開発許可を要する面積基準以上であっても、その面積が地域の標準的な規模である場合は、当然のことながら広大地に該当しない。

②市街化調整区域内の「条例指定区域内の宅地」で、都道府県の条例により戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができるもの

※注)「条例指定区域内の宅地」は、都市計画法(第34条第11号)により開発行為を許可することができることとされた区域内の土地であり、具体的には、「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている地域」のうち、都道府県の条例で指定する区域内の土地をいう。

当該区域内の土地については、都道府県知事は開発区域及びその周辺の地域の環境の保全上支援があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないものについて、開発を許可することができることとされています。

●広大地に該当しない条例の例示

①既に開発を了しているマンション、ビル等の敷地用地

②現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地(例えば、大規模店舗、ファミリーレストラン等)

※注)大規模店舗、ファミリレストラン等は、比較的規模の大きい土地の有効利用の一形態である。大規模店舗等の敷地がその地域のおいて有効利用されているといえるかどうか(それらの敷地がその地域の土地の標準的使用といえるかどうか)で広大地に該当するか否かを判定するということであり、いわゆる「郊外路線商業地域」(都市の郊外の幹線道路(国道、都道府県道等)沿いにおいて、店舗、営業所等が連たんしているような地域)に存する大規模店舗等の敷地が、これに該当します。

一方、例えば戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗等やファミリーレストラン、ゴルフ練習場等は、その地域の標準的使用とはいえないことから、これには該当しない。

③原則とし容積率300%以上の地域に所在する土地

公共公益的施設用地(道路)の負担がほとんど生じないと認められる土地

※注)公共公益的施設用地には、戸建住宅分譲地として開発した場合に相当規模の「公共公益的施設用地」の負担が生ずる土地を前提としていることから、公共公益的施設用地の負担の必要性は、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合の、当該開発区域内に開設される道路の開設の必要性により判断することが相当です。なお、ごみ集積所などの小規模な施設のみの開設が必要な土地「公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる土地」に該当するため、広大地に該当しません。

また、例えば、建築基準法第42条第2項の規定によるセットバックを必要とする場合の当該土地部分や、下図2のようにセットバックを必要とする土地ではないが、開発を行う場合に道路敷きを提供しなければならない土地部分については、開発区域内の道路開設にあたらないことから、広大地に該当しません。

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道路に面しており、間口が広く、奥行きがそれほどではない土地(道路が二方、三方及び四方にある場合も同様)

 

 

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開発指導等により、道路敷きとして一部土地を提供しなければならない場合

 

 

 

 

路地状(旗竿)開発が合理的と認められる場合とは…

①評価対象地の最有効使用の使用方法が、戸建住宅用地であって、評価対象地に開発道路(公共公益的施設用地)を設けることが、一般的であれば、広大地として評価できますが、路地状開発(旗竿地)により戸建住宅分譲を行うことが、経済的に最も合理的のある開発にあたる場合には、開発道路(公共公益的施設用地)の負担の必要がないので、財産評価基本通達24-4(広大地の評価)の適用がありません。
ところで、路地状開発とは、路地状部分を有する宅地を組み合わせ、戸建住宅用地として開発することをいいます(下図)

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②なお、「路地状開発を行う事が合理的と認められる」かどうかは次の事項などを総合的に勘案して判断します。

1)路地状部分を有する画地を設けることによって、評価対象地の存する地域における「標準的な宅地の地積」に分割できること

2)その開発が都市計画法、建築基準法、都道府県等の条例等の法令に反しないこと

3)容積率及び建ぺい率の計算上有利であること

4)評価対象地の存する地域において路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていること

ところで、路地状開発が合理的か否かの判断として、審判事例(平成19年7月9日)では、下記のように述べています。

相続により土地940㎡(以下本件土地という)を取得した相続人は、本件土地には道路を開設する必要があり、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものに該当すると主張しましたが、課税当局は下記の理由により本件土地には道路を開設する必要はなく、公共公益的施設用地の負担の必要性はないとしました。

イ)本件土地の近隣で一般的な開発方法である路地状開発により道路を開発せずに戸建住宅用地としての開発が可能である。

ロ)本件土地に道路を開発すると潰れ地が生じ、分譲可能な地積が減るので、道路を開設することに経済合理性があるとは言えない。

この裁決事例より読み取れるのは路地状開発による一定の判断基準を示したことです。周囲の土地の開発状況等が広大地の判定に影響を与えるので、周囲の状況をよく分析する必要があります。

 

市街化調整区域内の土地に係る広大地の評価について

広大地に該当するかどうかの判定

市街化調整区域内の宅地が広大地に該当するかどうかについては、「条例指定区域内の宅地」であり、都道府県の条例の内容により、戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる場合には広大地に該当しますが、それ以外の区域内に存するものについては広大地に該当しません。

また、市街化調整区域内の雑種地で、宅地に比準して評価する場合については、宅地の場合と同様に取り扱うことが相当です。

条例指定区域内の宅地

「条例指定区域内の宅地」とは、上記の都市計画法の定めにより開発行為を許可することができることとされた区域内の土地であり、具体的には、「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一般的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物が連たんしている地域」のうち、都道府県の条例で指定する区域内の土地をいいます。

 

広大地フローチャート

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※この広大地フローチャートは簡易版の為、広大地になるかどうかは、無料診断を是非ご活用ください。

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●無料診断お申込み

無料診断を随時受け付けております。お気軽にご相談ください。

 

●無料電話相談の流れ

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1ご用意頂くもの・対象地が分かる住宅地地図
・公図
・不動産の登記簿謄本
2お伺いする内容・土地の概要
・相続発生の時期
・不動産の利用状況
・その他必要に応じてお伺い致します
3お電話で15分~30分程度の聞き取り対象の土地が広大地に該当するか否かをお伝え致します。
無料診断の結果、広大地に該当する可能性が高い場合、広大地の意見書作成に進むかどうか、お打ち合わせ致します。

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flow_img1正式な調査事項は以下の通りです。

1評価対象地の確認
2法務局での調査
3市役所での調査
4評価対象地での確認作業
5開発する場合の開発許可を要する面積の確認
6開発する場合の最低敷地面積の確認
7評価対象地周辺の利用状況の確認等
担当鑑定士が現地調査をした結果を踏まえ、広大地判定の意見書を作成致します。通常お申込みから意見書作成までは約3~4週間です。お急ぎの場合はご相談ください。なお、ご提出方法については「ご訪問」「来社」「郵送」の3つがあります。

 

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お客様の声

税理士 沖中恒彦先生
◆沖中税理士事務所 沖中恒彦先生
・不動産鑑定士の小林先生は、 ①広大地に関する裁決事例、判決事例の研究・研鑽度が高く、また②不動産流通業界の動向への関心度も高いと認識するようになりました。そう思うのは、定期的に配信される①に関する相続KOBAKANレターや②に関するKOBAKANニュースを読むにつけ、裁決、判決事例・不動産等に対する理解を深めることが出来ました。そして小林先生の過去の実績や広大地の出版書籍を拝見して広大地判定の意見書作成を依頼する事にしました。
・課税庁へ提出した広大地判定の意見書は、判定意見の具体性とこれに添付された判定地・周辺地域の大量の情報・資料は、課税庁への強い説得材料になったと思います。
・税理士法第33条の2第1項添付書面と共に判定意見書を添付した所、意見聴取すらなく、申告是認となりました。安心致しました。 広大地の判定とその意見書作成をお願いして本当に良かったです。

 

 

税理士 田中英二先生◆田中英二税理士事務所 田中英二先生
・広大地に該当・非該当に迷っていた案件があってどう処理しようか考えていた。ふと以前から広大地評価判定のセミナー案内されていた御社に相談してみようと決め、面談。すると、予想に反し、広大地が可能かもと言う非常にポジティブなご教示を頂いたので、広大地判定の意見書をお願いしたのが小林さんとの最初の出会いです。
・広大地判定の意見書を拝見、税法以外の法律に戸惑いながらも納税者また税務署に自信をもって説明・意見具申が可能となったのは大きい。広大地判定の意見書の作成依頼が、顧客の拡大につながるという、意外な副産物をもたらしたのは、驚きであるが、広大地適用で税額の大幅な減額と言う顧客満足は、大変喜ばれている。これに優るものは無いと思います。

 

 

top_img4◆水掫直之税理士事務所 水掫直之先生
・広大地評価を適用するかどうかで相続税額が大きく変わるので、納税者と相談し、関西で実績のある御社に広大地の意見書作成を依頼しました。・自分で広大地評価をして相続税の申告をしたこともありますが、広大地評価は不動産についての専門的知識が必要の上、なにより時間と手間がかかってしまいます。広大地判定に精通した専門家に評価して頂く事で時間と手間を短縮する事が出来ました。

・当然自分で評価するよりも正確安心。相続税申告時の添付資料も充実できます。広大地の意見書作成を依頼するメリットとして、十分費用対効果はあると感じています。御社に依頼した結果、税務調査でも特に問題にならず、納税者の方にも非常に喜んでいただけました。

 

 

top_img5◆粉川 保啓様(相続人・個人の方)
・広大地評価に該当するか否かで相続税評価額が相当変わってくるということで以前から気になっていました。実際の相続に際し、ネットで情報を探していたところ一番目を引いたのは、アプレイザル総研さんの具体的かつ詳細な多数の広大地評価の実例でした。

・この先生なら、託しても大丈夫。いや託すなら、この先生以外にいないとの思いが強くなり、広大地判定の評価をお願いしました。
・私の土地は、戸建分譲地が、最有効使用に該当するか微妙なケースでしたが、小林先生は、粘り強く綿密に周辺開発事例を収集して頂き、大変説得力のある意見書にまとめあげて頂きました。お陰様で数百万円相当の節税となり、大変感謝しております。

 

 

 

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